В феврале Арбитражный суд города Москвы принял решение по «делу Вымпелкома». Предметом спора стали условия договора аренды помещений, согласно которым арендные платежи подлежали оплате в иностранной валюте. Требования истца (арендатора – ПАО «Вымпел-Коммуникации») о включении в договор валютной оговорки были частично удовлетворены. Как следствие, суд обязал стороны включить в условия договора положение о «валютном коридоре», при которых:

  • если на дату платежа официальный курс рубля к доллару США составит менее 30 рублей, то платеж арендной платы должен производиться по курсу 30 рублей за один доллар США; и
  • если на дату платежа официальный курс рубля к доллару США превысит 42 рубля, то арендная плата по договору будет уплачиваться по курсу 42 рубля за один доллар США.

Данные выводы были обусловлены тем, что, согласно ст. 1 ГК РФ, никто из участников гражданского оборота не вправе извлекать выгоду из своего незаконного или недобросовестного поведения. По мнению суда, увеличение арендных платежей по сравнению с их средней рыночной стоимостью в результате повышения курса доллара к рублю считается неосновательным обогащением. Таким образом, в целях восстановления баланса интересов суд посчитал необходимым включение «валютного коридора» в условия арендного договора.

В конце марта состоялось заседание 9 Арбитражного Апелляционного суда в связи с обращением ответчика (арендодателя — ПАО «Тизприбор») с апелляционной жалобой на решение, принятое ранее Арбитражным судом города Москвы. Результатом рассмотрения дела в апелляционной инстанции стала отмена решения, принятого в первой инстанции. Суд пришел к следующим выводам:

  • Изменение ЦБ РФ кредитной политики не является существенным изменением условий договора согласно ст. 451 ГК РФ поскольку на курс национальной валюты влияет целый ряд иных факторов, которые стороны должны были в состоянии предвидеть в момент заключения договора аренды. Из этого следует, что данное обстоятельство не порождает права сторон на изменение договора в судебном порядке на основании положений ст. 451 ГК РФ.
  • Изменение арендного договора на основании п.2 п.2 ст. 450 ГК РФ (изменение договора по требованию одной из сторон по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими Законами или договором) не допускается. В п. 5.2.5. договора аренды содержится условие, по которому договор может быть изменен только на основании его условий или по взаимной договоренности сторон, оформленной в виде дополнительного соглашения. Суд первой инстанции не учел, что изменения могут быть произведены лишь в указанных случаях, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
  • Факт неосновательного обогащения отсутствует в силу договорного характера рассматриваемого правоотношения. К тому же, выбор арендных ставок по договору не противоречит принципу свободы договора.

На наш взгляд, интерес также представляет Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации», принятый 13 апреля 2016 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, содержащий положения, конкретизирующие некоторые спорные вопросы в сфере обязательственного и вещного права:

  1. Разновидностью негаторного иска признается иск о признании права отсутствующим на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, однако права на него зарегистрированы как на объект недвижимости. Исковая давность не распространяется на данное требование.
  2. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства государственных и муниципальных органов в частные интересы.
  3. Наложение ареста на земельный участок не лишает собственника этого земельного участка права на судебную защиту, а также права на установление границ земельного участка.
  4. Стороны по договору аренды имеют право предусмотреть выплату компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Кроме того, Федеральной Нотариальной Палатой Российской Федерации были приняты Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Суть этих Методических рекомендаций заключается в следующем:

  1. Согласно ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такие сделки подлежат нотариальному удостоверению. В свою очередь, ст. 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности. Законодательством установлено, что если в течение месяца остальные участники долевой собственности откажутся или не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю третьему лицу.
  2. Пункт 2 Методических указаний предусматривает, что в извещение других участников долевой собственности о продаже доли должно содержать сведения об объекте продажи и цене продажи. Факт отправления извещения подтверждается свидетельством нотариуса или копией телеграммы.
  3. Подтверждение отказа от покупки осуществляется нотариально. Для этих целей нотариус истребует полученное сособственником извещение о продажи доли.
  4. Срок действия преимущественного права покупки прекращается по истечении месяца с момента доставки извещения о продажи доли третьему лицу. Отсутствие ответа в течение указанного срока приравнивается к отказу от преимущественного права покупки. Факт отсутствия ответов на извещение включается в договор продажи доли третьему лицу.